בנק ישראל קובע הון עצמי מינימלי: 25% לדירה ראשונה, 30% לחלופית, 50% להשקעה. המחשבון מחשב הון עצמי נדרש ותשלום משכנתא חודשי משוער.
כמה הון עצמי צריך לדירה בישראל?
בנק ישראל קובע הון עצמי מינימלי לפי סוג הדירה: דירה ראשונה: 25% לפחות (LTV עד 75%). דירה חלופית: 30%. דירה נוספת/להשקעה: 50%.
בפועל, הבנקים דורשים לעתים יותר: לקוחות בעלי היסטוריית אשראי מורכבת, דירות בעייתיות, או הלוואות גדולות מאוד. גם "עסקאות קומבינה" (דירה מקבלן, עמלה) שמפחיתות את מחיר הדירה בחוזה – מסביכות את חישוב ה-LTV.
הון עצמי מקורות אפשריים: חסכונות אישיים, מתנה מהורים (דרישת בנקים: אישור מתנה ו-3 חודשי ממוצע בחשבון), מכירת דירה קודמת, פריסת קרן השתלמות, הלוואה חוץ-בנקאית (מגדיל DSR – בדקו עם יועץ).
הון עצמי נדרש לפי מחיר דירה
| מחיר דירה | דירה ראשונה (25%) | להשקעה (50%) |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 375,000 ₪ | 750,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 500,000 ₪ | 1,000,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 750,000 ₪ | 1,500,000 ₪ |
שאלות נפוצות
האם הלוואה מהורים נחשבת הון עצמי?
טכנית: לא. הבנקים מגדירים הון עצמי = כסף שאינו הלוואה. אם ההלוואה מהורים מתועדת כהלוואה (חוזה, ריבית) – הבנק יוסיף אותה ל-DSR ויפחית את גובה המשכנתא. אם מתועדת כמתנה (ללא חזרה) – מותר, אך הבנק דורש הצהרה.
מה "מחיר מטרה" ואיך עוזר?
מחיר מטרה (מחיר למשתכן) = תוכנית ממשלתית שמאפשרת קניית דירה בהנחה של 20-30% ממחיר שוק. הון עצמי מחושב על המחיר המוזל. לדוגמה: דירה ב-3M ₪ במחיר מטרה 2.2M ₪ → הון עצמי 25% = 550,000 ₪ במקום 750,000 ₪.
כמה זמן לחסוך הון עצמי לדירה ממוצעת?
דירה ממוצעת בת"א (2026): כ-3.5 מיליון ₪. הון עצמי נדרש: 875,000 ₪. זוג שמרוויח 20,000 ₪ נטו וחוסך 4,000 ₪/חודש = 20 שנה. עם עזרה מהורים (200,000 ₪) + תשואה 5% על החיסכון: 11-13 שנה. בפריפריה (900,000 ₪): הון 225,000 ₪ = 5-6 שנים.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.
מה החישוב לא כולל. אינו כולל את עלויות הרכישה הנלוות – מס רכישה, עורך דין, שמאי ותיווך – שמסתכמות לרוב ב-3% עד 8% נוספים.