LTV = הלוואה / שווי נכס. בנק ישראל: 75% לדירה ראשונה, 70% לחלופית, 50% להשקעה. LTV נמוך = תנאי משכנתא טובים יותר.
מהו LTV ולמה הוא חשוב?
LTV (Loan-to-Value) = יחס הלוואה לשווי = כמה מהנכס ממומן בהלוואה. LTV = (סכום הלוואה / שווי הנכס) × 100%. דוגמה: משכנתא 1,200,000 ₪ על דירה ב-2,000,000 ₪ = LTV 60%.
בנק ישראל קובע מגבלות LTV: דירה ראשונה – LTV מקסימלי 75% (הון עצמי מינימום 25%). דירה חלופית (מוכרים קודמת) – LTV עד 70%. דירה להשקעה – LTV עד 50% (הון עצמי 50%). רוכש דירה ראשונה עם נכס נוסף: תלוי בנסיבות.
LTV נמוך = טוב לרוכש ולבנק: בנק מעניק ריבית נמוכה יותר ללווים עם LTV נמוך, כי הסיכון שלו קטן יותר. LTV נמוך גם אומר הון עצמי גבוה – הגנה טובה מירידת ערך הנכס.
דוגמה – השפעת LTV על ריבית
דירה ב-2,000,000 ₪:
| LTV | הון עצמי | משכנתא | ריבית קל"צ |
|---|---|---|---|
| 75% | 500,000 ₪ | 1,500,000 ₪ | 4.8% |
| 60% | 800,000 ₪ | 1,200,000 ₪ | 4.3% |
| 40% | 1,200,000 ₪ | 800,000 ₪ | 3.8% |
הפרש 0.5% בריבית = עשרות אלפי שקלים לאורך 25 שנה!
שאלות נפוצות
האם LTV משתנה לאחר לקיחת המשכנתא?
כן. LTV יורד עם הזמן כי: (1) מחזירים קרן = חוב קטן, (2) ערך הנכס לרוב עולה. LTV ירד גם אם מבצעים פירעון מוקדם חלקי. ניתן לדרוש מהבנק ריבית נמוכה יותר כשה-LTV יורד משמעותית.
האם ניתן לקחת משכנתא מעל 75%?
לא בבנקים מסחריים – בנק ישראל אוסר. קיימים פתרונות עוקפים: (1) הלוואת גישור מהמשפחה, (2) הלוואה חוץ-בנקאית לחלק ההון, (3) מתנה ממשפחה. שימו לב לסיכונים: הלוואות נוספות מגדילות את ה-DSR.
מה CLTV ולמה זה חשוב?
CLTV (Combined LTV) = כל ההלוואות על הנכס חלקי שוויו. אם יש משכנתא + הלוואה לכיסוי הון עצמי – ה-CLTV האמיתי גבוה מה-LTV הרשמי. בנקים בודקים CLTV ואת ה-DSR הכולל.
מתי כדאי לבצע שיחלוף משכנתא?
שיחלוף (מיחזור) כדאי כש: (1) ירדו הריביות ב-0.5%+ מאז לקחתם, (2) שווי הנכס עלה ואתם רוצים להגדיל הלוואה, (3) שיפור מצב פיננסי ורוצים להאריך/לקצר. בדקו עמלות יציאה לפני שמחליטים.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.
מה החישוב לא כולל. מציג את שיעור המימון בלבד. אישור המשכנתא תלוי גם ביחס ההחזר להכנסה ובמדיניות הבנק.