המחשבון מחשב תשואה על נכס להשקעה: תשואת שכירות נטו, ותשואה כוללת בתוספת הנחת עליית ערך.
ההפרדה חשובה: תשואת השכירות היא מזומן בפועל, ועליית הערך היא הנחה. שתיהן נראות דומה בטבלה ושונות מאוד במהות.
איך מחושבת התשואה
תזרים נטו שנתי = (שכירות חודשית − הוצאות חודשיות) × 12.
תשואת שכירות = תזרים נטו ÷ מחיר הנכס × 100. בנכס של 1,500,000 ₪ עם שכירות של 5,000 ₪ והוצאות של 800 ₪, התזרים הוא 50,400 ₪ והתשואה כ-3.36%.
תשואה כוללת = תשואת שכירות + שיעור עליית ערך מונח. בהנחת 3% עלייה, התשואה הכוללת היא כ-6.36%.
כאן נדרשת זהירות: עליית הערך היא הנחה, לא נתון. היא אינה מזומן, היא אינה מובטחת, והיא יכולה גם להיות שלילית. מחירי נדל"ן יכולים לרדת.
מה שהחישוב דורש בהזנה מדויקת הוא ההוצאות. "שכירות פחות אפס הוצאות" נותן תשואה שאינה קיימת.
דוגמה – נכס ב-1,500,000 ₪
- שכירות 5,000 ₪, הוצאות 800 ₪ לחודש
- תזרים נטו שנתי: 4,200 × 12 = 50,400 ₪
- תשואת שכירות: 3.36%
- עם הנחת 3% עליית ערך: תשואה כוללת 6.36%
- בלי הפחתת ההוצאות התשואה הייתה נראית 4% — הפרש של 0.64 נקודת אחוז
אילו הוצאות להזין
| ההוצאה | הערה |
|---|---|
| ארנונה | תלוי בהסכם; לעיתים על השוכר |
| ועד בית | בדרך כלל על הבעלים בדירה להשקעה |
| ביטוח מבנה | |
| תחזוקה ותיקונים | נשכח כמעט תמיד; מקובל לשריין אחוז מהשכירות |
| תקופות אי־השכרה | חודש פנוי בשנה הוא כ-8% מההכנסה |
| ניהול או תיווך | אם יש |
| מס על הכנסה משכירות | תלוי במסלול ובסכום |
שתי השורות שהכי משפיעות ונשכחות הן תחזוקה ותקופות אי־השכרה. חודש פנוי אחד בשנה מוריד כ-8% מההכנסה — כלומר תשואה של 3.36% נופלת לכ-3.1%.
לגבי מיסוי: בישראל קיימים כמה מסלולים למיסוי הכנסה משכירות למגורים, ובהם פטור עד תקרה, מסלול בשיעור מופחת, ומסלול רגיל. הבחירה ביניהם והחבות בפועל תלויות בנסיבות, וזה עניין לייעוץ מקצועי.
מה החישוב לא כולל
- מימון. אם הנכס נקנה במשכנתה, התשואה על ההון העצמי שונה לגמרי. מינוף מגדיל תשואה כשהנכס עולה — ומגדיל הפסד כשהוא יורד.
- עלויות הרכישה. מס רכישה, עורך דין ותיווך מגדילים את ההשקעה בפועל ומקטינים את התשואה האמיתית. בדירה להשקעה מס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון — רכיב משמעותי.
- עלויות המכירה ומס שבח, אם יחול.
- נזילות. נדל"ן אינו נזיל. מכירה אורכת חודשים ועולה כסף.
- ריכוז סיכון. נכס בודד חשוף לאזור, לבניין ולשוכר מסוים.
להשוואה הוגנת מול אפיקים אחרים יש להביא בחשבון את כל אלה, וגם את העובדה שהתשואה בנדל"ן דורשת עבודה — ניהול, שוכרים, תיקונים — בשונה מהשקעה פסיבית.
המחשבון הוא כלי אמדן ואינו ייעוץ השקעות או ייעוץ מס. השקעה בנדל"ן נושאת סיכון, כולל אפשרות לירידת ערך. לפני החלטה יש להיוועץ ביועץ מוסמך וברואה חשבון. לחישוב מס רכישה יש באתר מחשבון מס רכישה.
שאלות נפוצות
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
מחסרים מהשכירות את ההוצאות, מכפילים ב-12, ומחלקים במחיר הנכס. בנכס של 1.5 מיליון עם שכירות 5,000 והוצאות 800 — כ-3.36%.
מה ההבדל בין תשואת שכירות לתשואה כוללת?
תשואת שכירות היא מזומן בפועל. התשואה הכוללת מוסיפה הנחה על עליית ערך — שאינה מזומן, אינה מובטחת ויכולה להיות שלילית.
אילו הוצאות לכלול?
ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה, תקופות אי־השכרה, ניהול ומס על הכנסה משכירות. תחזוקה ואי־השכרה נשכחות כמעט תמיד.
כמה חודש פנוי מוריד מהתשואה?
כ-8% מההכנסה השנתית. תשואה של 3.36% נופלת לכ-3.1% בגלל חודש אי־השכרה אחד.
מה החישוב לא כולל?
מימון ומינוף, עלויות רכישה כולל מס רכישה של 8% בדירה להשקעה, עלויות מכירה ומס שבח, חוסר נזילות וריכוז סיכון.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.
מה החישוב לא כולל. התשואה המוצגת היא שוטפת בלבד ואינה כוללת עליית ערך או ירידתו. אינה מנכה מס על הכנסה משכר דירה מעל התקרה הפטורה, מס שבח במכירה, ועלויות הרכישה.